Кадастровая съёмка и реестр прав на землю

Перевод статьи Продовольственной и Сельскохозяйственной Организации Объединённых Наций.

 

Кадастровые карты

 

 Кадастр - это технический термин для записей, показывающий степень, ценность и права собственности (или иные основания для пользования или владения) землей. Строго говоря, кадастр - это записи о точном местоположении, стоимости земли и данные о землевладельцах, основная цель которых - налогообложение. Во многих странах не существует больше никакого налога на землю и на практике кадастр выполняет две другие не менее важные функции. Он предоставляет готовые средства точного описания и идентификации отдельных участков земли и выступает в качестве непрерывной регистрации прав на землю.

Современный кадастр обычно состоит из серии крупномасштабных карт и планов, и соответствующих реестров. Как планы и реестры могут храниться в электронном виде, мы расскажем позднее в разделе “компьютеризация карт и реестры”. В настоящей главе рассматриваются основные элементы кадастровой карты с описанием того, какого вида они бывают, начерченные на бумаге или отображающиеся на экране компьютера. В некоторых странах постепенная съёмка отдельных земельных участков привела в результате к "кадастровой карте" и хотя такие участки имеют связь со многими смежными участками, истинная кадастровая карта должна охватывать абсолютно все участки своего района, а не отдельные их части. 

На кадастровой карте могут отображаться только кадастровые номера, по которым можно узнать более подробную информацию или карта может быть достаточно крупных размеров для отображения каждого участка. В этой главе и на протяжении всей статьи, понятие кадастровой карты будут связаны с любым участком земли независимо от собственности, стоимости или использовать при условии, что участок имеет независимую идентификацию и отношение к управлению земельных ресурсов. На кадастровой карте отображаются границы таких участков, но также карта может дополнительно включать подробную информацию о ресурсах, связанных с ними, в том числе и физические структуры на или под ними, их геологию, почву, растительность и каким образом используется земля.

Масштаб кадастровых карт имеет большое значение. Для того чтобы обеспечить точное описание и определение земельного участка, масштаб должен быть достаточно большим для каждого отдельного участка, который может быть предметом отдельного землевладения  и такой участок появится в качестве узнаваемого объекта на карте. Если данные карты хранятся в компьютере, они могут быть сделаны практически в любом масштабе, и это может создать впечатление большей точности, чем качество таких данных может гарантировать.

 На карте и в соответствующих реестрах и формах, взаимодополняющей единой системе описания и идентификации, должны быть перекрестные ссылки между тем, что показано на карте, и что записано в реестре. Это обычно означает, что для каждого отдельного земельного участка должны быть уникальные имена или номера (кадастровый номер). Эти ссылки или характеристики называются идентификатором свойств. Такие системы учёта должны содержать:

 

1. Собственник или владелец земельного участка
2. Кадастровый номер
3. Кадастровый квартал, в котором участок зарегистрирован
4. Название населенного пункта и улицы с индивидуальным номером участка
5. Почтовое индекс отделения связи
6. Система координат или "геокодирование"

Характеристики должны быть легко понятны, запоминаемы, их должно быть легко использовать для общественности и с помощью компьютеров. Основные характеристики должны быть постоянными, так, чтобы они не изменялись после продажи имущества, но была бы возможность обновить данные точно, для конкретного участка и несложно.

Важно, чтобы эти нанесённые на карту номера или имена не закрывали обзор самой карты. Кадастровая карта должна показать границы каждого земельного участка и в некоторых странах может также быть показана его площадь и фактические длины и направление каждой линии границы. Исходя из этих соображений может потребоваться масштаб несколько больше, чем требуется просто для обозначения каждого обследованного участка.

Топографический план показывающий физические детали.

 

 Наименьший масштаб зависит, прежде всего, от площади наименьшего земельного участка который необходимо обследовать и, таким образом, может значительно отличаться в различных обстоятельствах. Крупный масштаб более необходим для кадастровой карты городов, чем для сельской местности. Точно так же для более плотно занятой местности, состоящий из небольших полей и фермерских хозяйств требуются карты в более крупном масштабе, чем это необходимо в тех районах, где есть крупные сельские хозяйства с полями.

Карты, с которыми знакомы большинство людей - это топографические карты в масштабах около 1:50 000. Такие карты позволяют точно показать (хотя и не всегда в масштабе) положение автомобильной дороги, железные дороги, тропинки, села, реки, ручьи, мосты, важные здания, административные границы и другие подобные характеристики, а также рельеф участка, глубину воды и колебания уровня прилива и отлива.

Однако эти карты слишком малы для кадастровых целей. Это будет понятно на простом примере. Нарисованная карандашом линия будет шириной примерно в половину миллиметра. На карте в масштабе 1:50 000 это будет представлять собой линию в 25 метров на местности. Есть много стран, особенно в холмистых и горных районах, с участками менее 25 метров в ширину. Большинство кадастровых карт имеют масштаб от 1:500 до 1:2 500 которые могут быть необходимы в густонаселенных районах, в то время как в открытой местности карты в гораздо меньших масштабах могут быть приемлемы.

Крупномасштабные планы изначально намного дороже в расчете на единицу площади, чем мелкомасштабные карты, но надо помнить, что после крупномасштабной съёмки, точные карты любого меньшего масштаба могут быть получены из них. Однако обратное утверждение не верно хотя крупномасштабные карты могут легко быть получены, используя компьютеры, они никогда не могут быть более точными, чем исходные данные, из которых они были составлены.

Обычно для кадастровой карты нужны только "контурные" карты, то есть, они не должны показывать рельеф. Для отображения рельефа на кадастровых картах могут быть особые причины, но обычно все, что необходимо - это план того, что видно, без стереоскопии, из точки, расположенной вертикально над землёй. Расстояния, записанная на такие планы - это горизонтальные расстояния (проложения) между точками, а не по поверхности, измеренные на местности. Таким образом, площадь учитываемая на участок земли на крутом склоне станет горизонтальным эквивалентом, который может быть значительно меньше фактической площади по поверхности.

Кадастровый план с указанием границ землевладений.

 

Третье важное требование кадастровой карты заключается в том, что на ней должно быть достаточное количество точек, которые могут быть точно определены на местности, чтобы была возможность любую другую точку на местности определить на карте (или наоборот) на глаз или с помощью простых и коротких измерений. Для профессионалов это требование удовлетворяется нанесением исходной сети триангуляции, или исходных точек для теодолитных ходов, но это, как правило, недостаточно или неудобно для практических целей.

В местах, где есть постоянные ограждения или полях, границы которых чётко обозначены на местности, можно обеспечить подробное и точное описание, но в неогороженных открытых участках без каких-либо чётких контуров, некоторые дополнительные средства для указания границ земельных участков на местности будут необходимы.

Хороший знак для закрепления исходной точки должен быть прочным и его должно быть нелегко уничтожить случайно или умышленно. Во многих странах также желательно, чтобы материал, из которого он изготовлен, не должен быть привлекательным для воровства.

Поскольку эти знаки должны быть легко узнаваемы, они должны быть достаточно заметны на местности, но для важных исходных пунктов, таких как те, которые используются в качестве основы для сгущения сети, есть необходимость в дополнении поверхностного знака знаками, которые заливаются бетоном и размещаются на глубине в земле под внешним.

Один из основных методов идентификации является использование в кадастровых картах координатной сетки. В некоторых странах, таких как значительная часть государственных земель в Соединенных Штатах, в основе координатной сетки была так называемая "прямоугольная система". Все земельные участки образованы прямыми линиями, часто идущими с севера на юг и с востока на запад. Проблема с такой системой в том, что это часто не вписывается в естественный рельеф, но его преимуществом является простота и относительная четкость границ на местности.

Однако чаще координатная сетка (или система координат) используется в качестве справочной системы, так что координаты всех поворотных точек границы могут быть измерены, рассчитаны и записаны. Данные могут быть сохранены на компьютере и использованы, а также с помощью кадастровой карты и с привлечением геодезиста могут быть восстановлены утраченные межевые знаки.

 Кадастровый план с указанием соотношений и длин сторон, площади и номера участка

 Кадастровый номер земельного участка может быть использован для идентификации участка. Это может быть ссылкой как на файл, который содержат подробную информацию об участке, такую как его размеры, так и сведения о собственности, предназначении и использовании. Во многих странах кадастровая съёмка проводится в одном правительственном Департаменте (Отдел изысканий), а текстовая информация и правоустанавливающие реквизиты хранятся в другом. Последним может, например, быть земельный Департамента, Министерство Юстиции и даже орган государственной казны. Важно, чтобы там, где учет земельных участков ведется, каждый орган принимал один и тот же участок земли в единой системе координат.

Важно также, чтобы изменения в границы земельного участка регистрировались, как только они будут согласованы. Все заинтересованные стороны должны быть немедленно уведомлены о любых изменениях, которые затронули земельные участки, например, где нет фактического ограждения и наблюдается формальное разделение. Кадастровая карта должна быть актуальной во все времена.

• Вперёд >