Риски арендодателя

Так уж сложилось, что у нас рынок аренды жилья ассоциируется, скорее, с проблемными взаимоотношениями между квартиросъемщиками и арендодателями. Проблемы эти связаны в большинстве случаев с несовершенством законодательной базы, которая должна регулировать отношения между оппонентами.

---

Интересные статьи:

Завещание или договор дарения

Методы реализации недвижимости, находящейся в залоге у банка

Юридическая безграмотность — причина потери жилья

Как оформить дарственную на долю в квартире

Квартира в подарок. Взять или отказаться?

---

Чего опасаться арендодателю?

Результаты опросов, проведенных среди тех, кто сдает жилье в аренду, показали, что чаще всего арендодатели опасаются рисков по поводу неуплаты квартиросъемщиками арендной платы, счетов за коммунальные услуги. На втором месте в рейтинге опасений арендодателей находятся переживания из-за вероятных чрезвычайных ситуаций, таких как затопление своей квартиры и соседей, пожар и др. Третье место занимает порча или кража имущества. Собственники жилья также беспокоятся о том, чтобы из их квартиры не устроили притон; не пытались на ней заработать, подселяя нелегальных жителей; не устраивали ежедневных шумных попоек и оргий.

Вышеперечисленные риски арендодателей вполне обоснованы, т.к. они оправдываются с завидной частотой. Найти добропорядочного арендатора сегодня большая проблема. Тем временем требования к ним совершенно обычные, которые являются нормой для большинства категорий граждан. Идеальный квартиросъемщик должен своевременно вносить плату за квартиру, содержать жилье в чистоте, вести себя спокойно, не беспокоить соседей шумными вечеринками и запахом табака и др. По причине того что все же идеальные квартиросъемщики встречаются не так уж часто, арендодатели не торопятся разрывать с ними отношения, а, скорее, наоборот, пытаются их удержать даже путем уменьшения арендной платы.

При выборе квартиросъемщиков арендодатели чаще отдают предпочтение семейным парам, не обремененным заботами о детях и домашних животных. Однако соблюдение этих критериев отнюдь не гарантия успешных отношений «арендодатель – арендатор». Специалисты говорят о том, что здесь не угадаешь. Иногда с человеком с двумя высшими образованиями, хорошей работой и без детей можно тоже «нарваться» на многие проблемы.

Договор уменьшит риски арендодателя

Существует способ немного обезопасить арендодателя от рисков и возможных проблем - заключить договор аренды. Он должен быть юридически грамотно составлен, содержать в себе все нюансы и важные условия сдачи/найма жилья. Однако даже грамотно составленный договор не является гарантией долгосрочных беспроблемных отношений между сторонами договора. Тем не менее договор об аренде считается правильно составленным, если он содержит информацию о почтовых адресах сторон, характеристики квартиры (размеры, площадь), а также сведения о назначении арендуемого жилья. Последний пункт немаловажен, т.к. были случаи нарушения договоренностей между сторонами: квартиру, предназначенную для проживания, переоборудовали в парикмахерскую.

Нужно описать имущество, которое также передается в пользование арендатору. Желательно сделать это максимально детально и подробно, отразить состояние мебели, отдельных ее частей. Необходимо занести в договор сроки аренды жилья, паспортные данные сторон.

По желанию квартиросъемщика и арендодателя в соглашении можно прописать схему внесения платежей за коммунальные услуги. Распространена такая практика, когда фиксированную часть платежей вносит собственник жилья, а обязанности по уплате части квартплаты, которая формируется из показаний счетчиков, ложатся на плечи квартиросъемщика.

Важным пунктом в договоре являются условия досрочного расторжения соглашения. Здесь необходимо прописать случаи, в которых возможно расторжение договора, размер штрафа при одностороннем расторжении, а главное, в каком случае арендодатель имеет законное право досрочно выселить жильца.

Тем не менее договор не может уберечь арендодателя от всех рисков просто потому, что их невозможно предугадать заранее. Факты нарушения пунктов соглашения должны быть доказаны.

Существует несколько способов уменьшения риска арендодателя и второй стороны:

1.   Факт передачи денег в счет арендной платы желательно фиксировать на бумаге, другими словами писать расписки в свободной форме;
2.   Прописать в договоре, как часто может посещать квартиросъемщиков арендодатель (обычно не чаще 1 раза в месяц);
3.   Воспользоваться страховкой имущества (в случае чрезвычайных ситуаций, например когда затопит соседей);
4.   Быть крайне внимательными и бдительными при выборе арендаторов.

Однако даже неукоснительное соблюдение всех рекомендаций вряд ли убережет вас от известных рисков. Но без них не обходится ни один бизнес.

Собственники и наниматели жилья: основные права и обязанности

В соответствии со статьей 30 ЖК РФ, у собственника жилья есть право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью согласно ее назначению и пределам пользования.

Это значит, что владелец может поселить в квартире членов семьи, либо сдать недвижимость в аренду посторонним лицам, либо заниматься в ней своей профессиональной деятельностью, если последняя, разумеется, соответствует требованиям по эксплуатации жилого объекта. Так, например, квартиру нельзя использовать как склад или организовывать в ней производство, запрещается хранение горючих материалов или отходов. В то же время собственник может заниматься, скажем, преподавательской либо художественной деятельностью, проведением консультаций и многим другим.

Владелец имеет право провести в квартире перепланировку, при условии что ее план согласован в соответствующих органах местного самоуправления. Таким образом реализуется право пользоваться квартирой.

А что подразумевается под правом распоряжения своей недвижимостью? В соответствии с этим правом собственник определяет юридическое будущее своей жилплощади. Он ее может обменять или продать, подарить или завещать, перевести в нежилой фонд и даже расприватизировать (обратно вернуть государству).

Жилищный кодекс наделяет собственника не только правами, но и возлагает немало обязанностей на владельца недвижимости. Собственник должен не только оплачивать расходы на содержание личного и общего имущества, но и соблюдать правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, а также иные требования законодательства. В случае их нарушения владельца могут привлечь к административной ответственности.

При необходимости капитального ремонта собственник жилья наравне с остальными жильцами вкладывает средства в его проведение. В то же время наниматели в этом не участвуют и не обязаны вносить средства на капремонт.

Что касается найма, то в нашей стране он может быть двух видов: социальный, который применяется только в государственном фонде, и коммерческий, который касается частного сектора.

Социальная аренда дает право пользоваться жильем и имуществом, заселять других людей, оформлять временную регистрацию, расторгать договор аренды и заключать договор поднайма. Кроме этого, по истечении арендного срока наниматель имеет первоочередное право вновь стать нанимателем данного жилья, т.е. здесь речь идет о пролонгации найма. К тому же наниматель при согласии государства может обменять данную квартиру на любую другую (аналогичную).

На нанимателя социального жилья возлагается ряд обязанностей, в том числе и правила пользования жилплощадью, определенные законодательством, а также ремонт квартиры и оплата коммунальных услуг. При изменении условий, прописанных в соглашении о социальном найме, наниматель должен поставить в известность наймодателя, а в данном случае это государство.

При коммерческом найме (аренде жилья у физического лица) права и обязанности каждой из сторон прописаны в договоре. Условия содержания квартиры, сроки оплаты аренды и коммунальных услуг, соблюдение тишины – все это арендодатель прописывает по своему усмотрению и желанию. За арендатором сохраняется право по истечении договора заключить новый договор аренды на определенный срок. При этом если наниматель не будет предупрежден арендодателем не позднее чем за три месяца о необходимости покинуть жилплощадь, то договор будет продлен на таких же условиях и на такой же срок.

Желательно в договоре четко обозначить часть квартиры, которая сдается арендатору. К тому же предпочтительнее указать пункт об ответственности сторон в случае нарушения условий договора, к примеру за порчу имущества либо просрочку платежа.

• < Назад
• Вперёд >