Управление недвижимостью. Проблема дефицита профессиональных кадров

В дискуссиях профессиональных мероприятий по недвижимости очень часто звучит вопрос о стандартах в сфере инфраструктурного управления и эксплуатации недвижимости. Этот вопрос был актуален и пять лет назад, и сейчас активно обсуждается. В связи с этим на мероприятиях все чаще озвучивается проблема дефицита профессиональных кадров. Так какие есть возможности решения проблемы?

Управление недвижимостью делится у нас на три категории: управление стоимостью (asset management, коммерческое управление.(property management)и инфраструктурное управление (facility management).Отсутствие стандартов напрямую связано с рынком кадров в сфере управления и эксплуатации недвижимости. Российский рынок управления и эксплуатации очень молодой, и профессиональное развитие необходимо не только через девелоперские проекты, но и через обучение современным методам управления и эксплуатации. У нас существует единственная школа, которая прививает современные методы работы по управлению недвижимостью,- это учебные курсы института IREM в России. Получить степень сертифицированного управляющего недвижимости (Certified Property Manager) и подтвердить свои навыки сегодня можно не только через Национальный учебный центр риэлторов, но и в учебном центре Гильдии управляющих и девелоперов.
Сегодня степень сертифицированного управляющего недвижимостью у профессионала рынка недвижимости подтверждает профессионализм специалиста. По сути, практика института IREM стала в стране стандартом, но, к сожалению, эта степень близка к сегменту коммерческого управления, но очень далека от инфраструктурного. На сегодняшний день невозможно найти ни одного профессионального курса по инфраструктурному менеджменту, отсюда возникает большой дефицит кадров на этом рынке.Объяснение здесь достаточно простое: Россия свой путь начала с торговли, а коммерческое управление недвижимостью очень близко к функциям извлечения прибыли от продажи. Инфраструктурное же управление близко к затратной части, поэтому бизнес изначально воспринимал, а зачастую и продолжает воспринимать ее как второстепенную функцию. Однако владельцы недвижимости стали чаще задумываться о качестве инфраструктурного обслуживания, так как основа управления активами – это повышение стоимости объекта, а если объект не выдерживает высоких требований арендаторов, в том числе по качеству услуг инфраструктурного менеджмента, последние выбирают другого владельца, и здание теряет в цене. Несколько лет назад на рынке недвижимости игроки стали самостоятельно решать задачу воспитания кадров: была попытка создания института недвижимости REMI ведущими компаниями рынка недвижимости, компания RD Management Services объявила о создании собственной школы подготовки управляющих и главных инженеров, западные компании создают свои учебные курсы и классы для подготовки внутренних ресурсов.

Как обстоят дела на Западе?

В США и Европе существует несколько признанных организации, которые занимаются подготовкой профессионалов в области инфраструктурного менеджмента.
Ассоциация владельцев и управляющих недвижимостью (Building Owner and Management Association, BOMA) Многие привыкли, что BOMA - это система измерения помещений, с помощью которой владелец получает дополнительную прибыль, а арендатор - убытки. Или же, наоборот, подобные измерения предоставляют выгоду обеим сторонам- и владельцу, и арендатору становится понятно, насколько здание эффективно и где арендатору можно поторговаться, а где придется заплатить больше. Между тем у ассоциации ВОМА существует институт по обучению управляющих и facility-менеджеров. В данном институте можно получить следующее образование.

• Управляющий зданием (Real Property Administrator) -программа обучения, очень похожая на курс сертифицированного управляющего института IREM, поданной программе идет подготовка профессионалов в области коммерческою управления зданиями. Как и в курсе сертифицированною управляющего, рассматриваются основы организации операций при обслуживании зданий, но по сравнению с IREM курс более глубокий и ближе к курсам образовательных организаций с профилем инфраструктурного менеджмента и эксплуатации.
•Facility-менеджер (Facilities Management Administrator). Курс посвящен именно инфраструктурному менеджменту и эксплуатации. Что примечательно, по мнению института, любой facility-менеджер обязан знать, как управлять стоимостью актива и/или инвестициями в объект недвижимости. Возможно, данные курсы могут показаться лишними для людей, близких к технике, но в этом случае надо быть готовым к тому, что управляющие и главные инженеры будут просить инвестиции, по стоимости близкие к космическим, и организовывать процессы инфраструктурного менеджмента, не понимая цели владельца недвижимости. Поэтому в компетенции facility-менеджера должны быть не только функции технического специалиста, но и умение разбираться в финансовых аспектах.
• Администратор по эксплуатации (System Maintenance Administrator). Курс предназначен для среднего звена тем, у кого в подчинении универсальные техники или такие специалисты, как сантехники, электрики и др. Хотя современная западная модель бизнеса эксплуатации недвижимости постепенно уходит от специализаций и делает ставку на универсалов, это не отменяет профессионалов, разбирающихся только, например, в электрике или системах кондиционирования. Но реалии жизни таковы, что приходится искать пути оптимизации затрат на управление и эксплуатацию недвижимости. Многие присутствующие на рынке западные компании уже давно отошли от узких специалистов по направлениям, хотя и учитывают специализацию каждого сотрудника по тому или иному направлению инженерных систем: в сложных случаях такой подход позволяет формировать более эффективную себестоимость услуг. Обязательным в этой программе стоит курс по управлению персоналом, так как программа ориентирована в первую очередь на менеджеров.
•Техник (Systems Maintenance Technician). Обучение проходит на уровне технического специалиста-универсала, ориентирована на людей, которые непосредственно выполняют программы по обслуживанию и ремонту инженерных систем. Курс включает в себя обучение вентиляции и кондиционированию, электрическим системам и другим видам инженерных систем. Есть и курс управления энергоресурсами. На практике при приеме персонала на работу подобными навыками владел только руководящий инженерный состав, и то не каждый специалист.
•С 2014 года институт вводит высшую ступень обучения, которая объединяет программы управляющего зданием и facility-менеджера, включая дополнительные знания: максимально эффективное снижение затрат, основы «зеленых» технологий, оптимизация операций и иные.

Международная ассоциация инфраструктурного менеджмента(International Facility Management Association, IFMA)

Достаточно известная и очень влиятельная организация в сфере инфраструктурного менеджмента на мировом рынке. Отличительна черта ассоциации в том, что она работает на достижение результатов, которые оцениваются через систему внутренних сбалансированных показателей. Данная ассоциация затрагивает вопросы и проблемы инфраструктурного менеджмента и эксплуатации не только в рамках коммерческой недвижимости, но и на таких объектах, как аэропорты, заводы, в организациях, добывающих природные ископаемые, и других направлений. Уже сейчас ряд западных компаний, работающих на рынке России, обращают внимание на наличие у кандидатов образования от IFMA. В ассоциации существуют следующие ступени.
• Сертифицированный фэсилити-менеджер (Certified Facility Manager). В отличие от ВОМА, акцент делается на управление инфраструктурой, присутствует базовый курс, связанный с коммерческим управлением. Позиция IFMA: без понимания цели владельца недвижимости и базовых принципов нельзя выстроить эффективную стратегию инфраструктурного менеджмента объекта. Кроме курсов по инфраструктурному менеджменту подробно рассматриваются такие дисциплины, как финансы, управление проектами, обеспечение непрерывности операций и много другое, что необходимо для успешного топ-менеджера и профессионала в области инфраструктурного управления.

• Сертифицированный фэсилити-профессионал (Certified Facility Professional). Курс предназначен для среднего звена и всех тех, кто хочет быть профессионалом в области инфраструктурного менеджмента Данный курс очень похож на курс администратора по эксплуатации института ВОМА. Основное отличие в дополнительной дисциплине по проектному управлению Сегодня при инфраструктурном управлении постоянно сталкиваешься с эффективным управлением проектами, особенно в действующих объектах коммерческой недвижимости, когда требуется провести ряд работ или внести инфраструктурные изменения действующего объекта недвижимости с арендаторами. Знания позволяют грамотно и профессионально управлять изменениями, и это очень ценные знания в рамках задач по эффективному управлению недвижимостью.
• Не так давно ассоциация запустила программу обучения по - зеленому» инфраструктурному менеджменту – Sustainability Facility Professional. Однако развитие «зеленых» технологий в России находится на начальном этапе, и применить полученные знания в полном объеме будет достаточно сложно. В России с каждым годом появляется все больше проектов, отвечающих стандартам LEED или BREAM, и с каждым годом специалисты по управлению и эксплуатации «зелеными» зданиями будут все больше востребованы.

Британский институт инфраструктурного менеджмента (The British Institute of Facilities Management. BIFM)

В BIFM существует своя программа развития и обучения специалистов в области инфраструктурного менеджмента. Обучение затрагивает около 20 компетенций, которые, по оценке института, необходимы профессионалу в области инфраструктурного менеджмента и эксплуатации. В отличие от других ассоциаций, в Великобритании разработана система уровней квалификации. Правила не ограничивают в выборе уровня, все зависит от потребностей обучающегося или организации, в которой он работает - выбранный уровень напрямую связан с карьерными планами абитуриента. Принцип получения того или иного уровня - через набор баллов, получение сертификатов или получение соответствующих дипломов. В зависимости от необходимого уровня квалификации в BIFM варьируется набор компетенций и программ обучения. В Великобритании помимо тренинг-центра ассоциации существует еще пять учебных заведений, где можно получить высшее образование или МВА в области инфраструктурного менеджмента. Количество программ очень большое и требует отдельного подробного анализа.

Европейская сеть инфраструктурного менеджмента (European Facility Management Network, EuroFM)

Нельзя не затронуть подходы к обучению в EuroFM. Ассоциация не стала разрабатывать собственные программы обучения и предлагает обучение в партнерстве с другими учебными центрами, в том числе рекомендует и признает обучение от ассоциации IFMA и института BIFM. Однако, несмотря на то, что ассоциация не стала фокусироваться на создании своих учебных программ в Европе, она активно участвует в создании европейских стандартов по инфраструктурному менеджменту и эксплуатации в прямом сотрудничестве с Европейским институтом сертификации по разработке европейского стандарта EN 15221.

В России

К сожалению, в России практически полностью отсутствует образование по инфраструктурному менеджменту. Из программ, представленных на российском рынке, в основном присутствуют МВА и курсы повышения квалификации таких учебных заведений, как Государственный университет управления, Московский государственный строительный университет, Российская академия народного хозяйства и других учебных заведений похожих Направлений. В основном в них делается акцент на эффективную реализацию проекта в области коммерческой недвижимости, рассматриваются аспекты именно коммерческого управления. В программах затрагиваются вопросы технической эксплуатации, но не инфраструктурного менеджмента. В итоге зачастую в учебные программы не включены прогрессивные и современные методы эксплуатации, позволяющие организовывать процессы инфраструктурного менеджмента более эффективно по производительности труда и себестоимости. Образовательные заведения акцентируют внимание на различных аспектах жизненного цикла недвижимости, в зависимости от основной направленности учебного заведения и самой учебной программы, и охватывают процессы от планирования до оценки стоимости объекта недвижимости с последующим выходом из проекта. На рынке также есть ряд курсов повышения квалификации в области управления недвижимости, но учебные программы относятся или к коммерческому управлению, или к области инженерной эксплуатации. Таким образом, можно прийти к неутешительному выводу, что профессионально научиться инфраструктурному менеджменту в России нельзя, хотя сами услуги инфраструктурного менеджмента существуют и предлагаются на рынке различными компаниями.

Итоги

В России активно развивается строительство зданий с использованием современных инженерных систем. Отсутствие программ обучения по инфраструктурному менеджменту и современным практикам эксплуатации усугубляют ситуацию с кадрами и с качеством предоставляемых услуг, как следствие, отсутствуют стандарты на рынке инфраструктурного менеджмента. Инвестор и потребитель смотрят не только на успешность коммерческой концепции реализованного проекта, но и на качество facility услуг. Основной составляющей бизнеса facility management являются люди, и без профессиональной подготовки качество предоставляемых услуг будет низким.
Получить качественное профессиональное образование в области инфраструктурного менеджмента сегодня можно только за рубежом и со знанием английского языка, от организации или частного лица это потребует существенных инвестиций. Небольшие компании не могут себе позволить инвестировать большие средства в персонал, а значит, развитие конкуренции на рынке инфраструктурного менеджмента ограничено. Конечно, можно с помощью современных технологий получать образование, не выезжая за пределы Российской Федерации, например, через электронные учебные центры. Они уже есть в IFMA и BIFM, однако пока данные программы не будут локализованы на территории России, массового интереса к обучению не будет из-за языковых ограничений. До появления массовых образовательных программ в области facility management мы будем вынуждены только обсуждать проблемы и повышать профессиональный уровень персонала в пределах собственных организаций, и, к сожалению, в будущем это неизбежно приведет к повышению стоимости facility-услуг по причине высокой конкуренции за человеческие ресурсы.

• < Назад
• Вперёд >